Администрация Таганрога объявила электронный аукцион на право аренды комплекса жилых зданий по адресу: ул. Фрунзе, 54, признанного объектом культурного наследия регионального значения. В ноябре 2016 года здание пострадало от сильного пожара и в настоящее время подлежит сносу или реконструкции. Арендатор будет обязан сохранить ОКН. По мнению экспертов, жесткие требования законодательства к владельцам и арендаторам исторических зданий сильно снижают интерес к ним со стороны бизнеса.
Здание на Фрунзе, 54 известно среди краеведов как дом архитектора Джованни Кампиони. Согласно конкурсной документации, его планируется сдать в аренду на 49 лет. Минимальная ежемесячная арендная плата составит 48,5 тыс. рублей, шаг аукциона — 2425 рублей. Инвестор сможет самостоятельно решать, в каких целях использовать здание. Разработать и предоставить администрации проект реконструкции арендатор будет обязан в течение двух лет, провести работы по сохранению дома как ОКН — в течение семи лет. При этом проект договора запрещает инвестору искажать первоначальный вид здания, в том числе, путем самовольных перепланировок.
До пожара, который произошел 25 ноября 2016 года и обошелся без пострадавших, дом был жилым. Согласно техническому паспорту здания, в нем было восемь квартир, из них две — однокомнатные, по три — двух- и трехкомнатных. Их общая жилая площадь составляет около 240 кв. м. Также в доме располагались помещения коммерческого назначения общей площадью 235 кв. м. С их учетом, а также с учетом других нежилых помещений площадь здания — около 834 кв. м. В доме три этажа, включая один подземный.
В 2021 году тогдашний глава администрации Таганрога Андрей Лисицкий сообщил на заседании городской Думы, что дом Кампиони, согласно заключению экспертизы, не подлежит восстановлению и будет снесен. Однако в конце 2022 года комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области включил здание со всеми литерами в перечень выявленных ОКН. После этого сменивший Андрея Лисицкого на посту главы администрации Андрей Фатеев сообщил, что дом нужно восстанавливать и город будет искать для этого частного инвестора.
Дорогое удовольствие
Нынешняя попытка сдать дом Кампиони в аренду не первая. Предыдущий аукцион проводился в мае нынешнего года, но был признан несостоявшимся. Директор компании «Тендер-Дон», специализирующейся на проведении торгов, Константин Аршба считает, что дом не будет востребован со стороны бизнеса.
— С точки зрения местоположения это здание могло бы быть интересно, например, медицинскому центру, — говорит он. — Однако объекты культурного наследия не пользуются спросом ни в Таганроге, ни в Ростове, ни в других городах. Причина — в высокой стоимости их реконструкции. Проводить ее может только организация имеющая соответствующую лицензию (такое условие действительно содержится в проекте договора на аренду дома — ТТ), а услуги таких организаций стоят в 2, 3, а то и в 5 раз больше, чем в среднем по рынку.
Реконструкция здания обойдется в сумму около 200 тыс. рублей за кв. м, считает Константин Аршба, при этом арендовать помещения схожей площади, не требующие ремонта, можно по ставке 500 рублей за кв. м в месяц, или 6 тыс. рублей в год. Поэтому даже без учета ежемесячной арендной платы (она в пересчете на площадь составит около 60 рублей за кв. м) сроки окупаемости вложений в данном случае превысят 30 лет, а на такой горизонт бизнес планы не строит. Общий объем необходимых вложений приблизится к 170 млн рублей. Часть помещений в здании таганрогского почтамта, также признанного ОКН, как «Доходный дом Давидовича», продается за 42 млн рублей. Их общая площадь — 1360 кв. м (по данным объявления на «Авито»), сейчас там находится отделение «Ростелекома». Местоположение этого объекта можно считать более удачным. Кроме того, у почтамта, в отличие от дома Кампиони, есть парковка (согласно объявлению о его продаже — на 25 машиномест).
За 40 млн рублей продается ОКН «Дом купца Негропонте» на Банковской площади, одно из старейших зданий Таганрога, построенное в 1820 году. Здание не эксплуатируется с 2016 года, когда его покинул отдел ФСКН после расформирования службы. В 2018 году особняк планировали передать федеральному суду, но этому помешало отсутствие финансирования. Площадь здания — 726 км. м, при нем есть парковка и даже встроенный гараж.
— С коммерческой точки зрения логичнее рассматривать аренду готовых помещений, покупку или строительство собственного здания, — резюмировал Константин Аршба.
Вклады лучше
По мнению директора компании «РиКом недвижимость» Аркадия Барсенева, с точки зрения местоположения дом на Фрунзе, 54 может быть интересен для размещения офиса банка, аптеки, детского досугового центра.
— Хотелось бы, чтобы тендер выиграл местный инвестор, знающий Таганрог, особенности нашего города, — добавил риелтор. — После серьезного пожара обьект представляет угрозу, не огорожен, не находится на охране, несмотря на статус «объекта культурного наследия». Сейчас сгоревший дом представляет довольно печальное зрелище. Надеюсь, что на этом замечательном месте в историческом центре Таганрога после реконструкции появится какое-то достойное строение.
Директор компании «Кабицкий и Ко» Александр Кабицкий подтвердил, что готовность бизнеса инвестировать в здания, признанные ОКН, ограничивается необходимостью проведения масштабного ремонта, который у лицензированных организаций стоит в 1,5-2 раза дороже, чем в среднем по рынку. Кроме того, сейчас потенциальных покупателей коммерческой недвижимости в целом не много. Средствами, необходимыми для ее приобретения или приведения в порядок исторического здания, предприниматели предпочтут распорядиться иначе.
— Бизнес насытился покупкой недвижимости, — отметил эксперт. — Покупатели очень внимательно изучают объекты и не спешат принимать решение. Многие остаются в арендованных помещениях, потому что при нынешних ставках по депозитам выгоднее держать свободные средства в банке.
Павел Лысенко
Ваш комментарий будет первым