В течение последних нескольких лет в Таганроге динамично рос спрос на земельные участки и строительство частных домов. Отмена в прошлом году программы программы льготной ипотеки «Господдержка 2020» сильно повляила на этот рынок, однако интерес к домовладениям остается достаточно высоким, отмечает генеральный директор компании «К-Девелопмент» Владимир Кабицкий.
ТагТаун: — В октябре прошлого года пресс-служба «Авито Недвижимости» сообщила, что в Ростовской области спрос на земельные участки вырос на 27%: на 22% — на участки под ИЖС, на 41% — в СНТ и ДНТ. Очевидно, это связано с ростом интереса к частным домам со стороны покупателей жилья. В Таганроге динамика схожая?
Владимир Кабицкий: — Да, более того, в Таганроге и близлежащих районах динамика спроса на участки даже опережает общеобластные показатели. Мы регулярно проводим мониторинг количества обращений клиентов, которые заинтересованы в строительстве частных домов и, соответственно, поиску участков. Их количество непрерывно росло до момента отмены программы льготной ипотеки.
ТТ: — Сейчас этот рост полностью остановился?
В.К.: — Из каждых 10 домов, которые мы строим, шесть строились в ипотеку. На сегодняшний день эти шесть клиентов отпали. Произошло это по разным причинам. Во-первых, банки теперь не так лояльны к заемщикам, как раньше. Во-вторых, значительно ужесточились условия ипотечного кредитования. Третий фактор — раньше при строительстве дома мы получали финансирование напрямую от банка. Теперь, после введения эскроу-счетов, мы кредитуемся на те суммы, которые нам необходимы для строительства. Разумеется, расходы на обслуживание кредитов ложатся на плечи клиентов. Соответственно, стоимость строительства увеличилась на 15-20%. Поэтому новых клиентов по ипотечным программам мы стараемся не брать, поскольку ситуация остается не совсем нам понятной.

ТТ: — Кто составляет костяк клиентской базы в индивидуальном жилищном строительстве?
В.К.: — Нам тоже было это интересно. Мы проанализировали клиентскую базу и выяснили, что в основном это молодые семьи, 30-35 лет, у которой есть ребенок, есть хорошая, стабильная высокооплачиваемая работа. Обычно это местные жители, которые хотят остаться в Таганроге и строят дом. Как правило, у них уже есть какое-то жилье и они стремятся улучшить свои жилищные условия. Люди, которые откуда-то приехали за строительством домов обращаются очень редко, такие клиенты у нас наперечет.
ТТ: — Как изменился, условно говоря, «средний чек» в ИЖС в начале нынешнего года по сравнению с началом 2024-го?
В.К.: — Я могу назвать среднюю себестоимость строительства частного дома в Таганроге в пересчете на квадратные метры. Около двух лет она составляла 35 тыс. рублей за кв. м, 2024 год мы завершали с себестоимостью 45-50 тыс. рублей, то сегодня мы прогнозируем рост этой суммы. Назвать ее мне сложно, поскольку мы еще не получили от поставщиков информацию по изменению стоимости материалов, но вряд ли это изменение будет в сторону уменьшения.
ТТ: — Какие материалы подорожали сильнее всего?
В.К.: — Они все дорожают примерно одинаково. То есть, сначала подрастает на какое-то небольшое количество процентов цена на цемент, потом — на кирпич и т. д., и т. д. В начале прошлого года очень сильно выросла в цене кровля, потом она «откатилась» обратно, потом — опять поднялась, по утеплителю были очень неприятные моменты, связанные с его подорожанием и т. д.
ТТ: — Некоторое время назад интерес к загородной жизни объяснялся последствиями пандемии, во время которой жители частного сектора оказались в более комфортных условиях по сравнению с обитателями квартир. Кроме того, ковид способствовал распространению удаленных форматов работы. В прошлом году действовали те же факторы?
В.К.: — Я бы сказал, что Таганрог очень долгое время находился в «спящем режиме». Он считался тупиковым, если так можно выразиться, городом, поэтому, когда ситуация изменилась, рынок начал расти. У нас была очень низкая стартовая база. Если мне не изменяет память, 2-3 года назад в Таганроге была самая низкая стоимость жилья среди всех городов России, имеющих выход к морю. И с этой низкой базы мы очень резко стартовали, цены за год выросли, если не ошибаюсь, в два раза.
ТТ: — Вам часто приходится участвовать в подборе участков для строительства по заказу клиента?
В.К.: — Бывает по-разному. Иногда человек приходит и говорит: «У меня уже есть участок», иногда — просит помочь в выборе участка. По участкам у нас в городе довольно сложная ситуация, связанная с некоторыми особенностями Таганрога. Наш город — историческое поселение, он с трех сторон окружен морем, а с четвертой — Миусским лиманом, соответственно, заметная часть городской территории находится в водоохранной зоне и т. д. Поэтому найти хороший участок очень проблематично.
ТТ: — По данным «Авито» на октябрь прошлого года, средняя цена земли под ИЖС составляла в Ростовской области 371 тыс. рублей за сотку. Сейчас в объявлениях о продаже участков в Таганроге практически нет предложений с ценой ниже миллиона. Можно предположить, что в основном люди, заинтересованные в строительстве дома, будут искать участки в пригороде?
В.К.: — Мы работаем везде — и в черте города, и в пригороде, и далеко за пределами Таганрога. У нас есть объекты и в Ростове, и в Матвеевом Кургане. По поводу средней стоимости земли могу сказать, что это как средняя температура по больнице — цифра, которая ничего не означает. Для этих расчетов была взята, наверное, цена в центре Ростова и цена на окраине Куйбышево, где земля вообще ничего не стоит. А что касается цены конкретно в Таганроге, то, по моим внутренним убеждениям — по цене в миллион, 1,2 млн рублей за сотку вы не найдете нормального участка, на котором можно построить что-то более или менее адекватное.
ТТ: — С какой суммы начинается цена на такие участки?
В.К.: — Нельзя назвать такую цену. Вам может очень повезти и вы купите участок за 1,5 млн рублей за сотку. Но может и не повезти, и вы вообще ничего не купите. Год назад у нас был клиент, с которым мы искали участок максимум за 1,2 млн рублей за сотку и не смогли найти подходящий вариант. Причем запросы у заказчика не были космическими: просто участок площадью 4-6 соток, более или менее нормальной формы. Мы смотрели разные варианты, но где-то попадали в санитарно-защитную зону какого-нибудь предприятия, либо — на объекты археологии и т. п. Но клиент был ипотечный, а банки такие участки в залог не берут. В результате мы купили участок в коттеджном поселке «Голден Хорс», это уже Новобессергеновка.
Так что на сегодняшний день проблема не столько с ценой, сколько в принципе с наличием участков в Таганроге. Их практически нет.
ТТ: — Вы пробовали работать с другими мерами господдержки, помимо «Господдержки 2020», например, с сельской ипотекой?
В.К.: — С сельской ипотекой мы в принципе не работали. Связано это с тем, что в рамках ипотеки корпорации «Дом.рф» или Сбера, банки авансировали строительство на 80%. Этого было достаточно, чтобы построить дом. Оставшиеся 20% обычно делились поровну на те или иные доделки и нашу прибыль. Сельская ипотека предусматривает, что мы получим 40% бюджета строительства, а завершать его будем уже за свои деньги. Мотивируется это тем, что наша прибыль от проекта составляет 40%, но на самом деле это не так.
ТТ: — Вы заметили какие-либо изменения в запросах клиентов или их поведении в целом?
В.К.: — За последнее время мы стали делать больше интересных домов. Например, многие люди, пожив в хрущевках с плоскими кровлями, раньше этого варианта очень боялись. Теперь же мы делаем много домов именно с плоской кровлей. Это практично, очень нравится клиентам. Люди уже не боятся делать какие-то интересные решения в своих домах. Что же касается основного запроса клиентов, то они хотят получить максимально готовые к проживанию дома, желательно — «под ключ». И мы полностью делаем все эти работы. Раньше же это была просто какая-то коробка и желательно побольше, то теперь это 100-120 кв. м, но клиент хочет туда почти заехать.
ТТ: — Какие пожелания к площади участков встречаются чаще всего?
В.К.: — Мы работаем с тем, что есть. Есть участок площадью 4-6 соток — прекрасно. Нужно же еще помнить о наличии строительных норм и правил. Если взять для примера участки на всеми любимой Собачеевке, там площадь практически всех участков — 4,3 сотки, кроме угловых — они по 6 соток. И если взять участок площадью 4,3 сотки и применить к нему все строительные и пожарные нормы, то в теории у вас получится, наверное, построить посередине этого участка что-то шириной в метр и длиной в два. И то при условии, что на соседних участках будет построено что-то такое же. С этим большая проблема, хотя она и решаема, поскольку нормы для ИЖС попроще, чем для многоквартирных домов. Но тем не менее.
ТТ: — У вас, как у специалиста, есть, может быть, набор вопросов, на которые стоит ответить, чтобы сделать осознанный и практичный выбор между домом и квартирой?
В.К.: — К тому, чтобы сделать осознанный выбор такого рода, человек идет, наверное, всю жизнь. С точки зрения своего долгого опыта работы в сфере недвижимости и строительства я могу сказать так: если вы живете один, вам дом не нужен. Опять же, нужно понимать место. Что вы хотите? Если вы хотите вечером выйти и пройтись по центру города, то вам, скорее всего, придется жить в квартире, потому что в крупных городах купить или построить дом в центре — это неподъемные суммы. Другие факторы, которые нужно учесть — сколько у вас детей, как они будут попадать в детский сад или в школу, есть ли у вас домашние животные, катаетесь ли вы на велосипедах и т. д., и т. д. И когда вы уже понимаете, что вам нужен дом, и вы готовы идти на компромиссы, возить детей из загорода, то вы можете себе позволить участок чуть побольше и дом чуть побольше. Если вы хотите жить обязательно в центре, то это квартира или, например, таунхаус. Я живу в таунхаусе, мне очень нравится.
ТТ: — Если к вам обращаются с просьбой подобрать участок, на что вы обращаете внимание?
В.К.: — Все начинается с района. Главное правило в недвижимости: место, место и место. Мы пытаемся этому следовать. Спрашиваем у человека, где он хочет участок и какой планирует построить дом. Если клиент, например, говорит, что хочет одноэтажный дом, мы ему сообщаем, что одноэтажный дом на трех сотках нормально не встанет. Так и начинаются поиски.
ТТ: — Строительство частных домов — не единственный вид деятельности вашей компании. Вы сообщали о проекте базы отдыха в Греческих Ротах, на берегу Миусского лимана. Как он развивается?
В.К.: — Этот проект мы запустили год назад при поддержке министерства экономического развития Ростовской области, которое выделило нам грант. Я надеюсь, что к этому лету мы запустим базу отдыха. Мы попытались туда вместить несколько форматов размещения и стремимся сделать, можно сказать, кластер для различных категорий отдыхающих.
На базе планируются А-фреймы, сафари-тенты, ресторан и семейные апартаменты, где будет удобно разместиться и родителям с детьми и людям, которым нужен более высокий уровень комфорта, чем просто под тентами. Площадь базы — почти 1,5 га. Там 15 семейных апартаментов, восемь А-фреймов и столько же сафари-тентов. Разместиться к каждом из них смогут в среднем по три человека.
ТТ: — Еще один проект, который вы некоторое время часто упоминали — технопарк на территории завода «Кристалл». Он тоже получал поддержку на уровне региона, но развития не получил. Почему так вышло?
В.К.: — Я до сих пор уверен, что это был отличный проект, в который мы вложили душу. Это то, что было нужно городу на тот момент, но время изменилось. Программистов-фрилансеров, которые сидели на Upwork, теперь в Таганроге нет в достаточном количестве. Технопарк стало не для кого делать, от него пришлось отказаться. Хотя на тот момент заинтересованность в финансировании этого проекта уже проявил ВЭБ, но решили остановиться, поскольку не смогли бы его коммерциализировать.
Ваш комментарий будет первым